作者：郝肖赞、李梦婷
上期文章《烂尾、停工楼盘业主们该如何自救？》中和大家分享了关于近期烂尾、停工楼盘层出不穷的现状、导致楼盘烂尾的主要原因、烂尾楼盘业主该如何保护自身利益、业主维权方式能否得到法律支持等内容，其中提到中国裁判文书网记录了案号为（2018）粤民申7516号的金融借款合同纠纷，广东高院支持了业主的请求，这是目前第一个因预售资金未进监管账户，银行违规放贷而导致房屋已经出现交付问题的业主要求停还房贷获高院支持的案例，具有借鉴意义和指导意义，可以看出，法院对于有过错的银行要求其承担责任的态度，为维权业主们提供了法律上的支持。那么烂尾楼盘业主停贷后该部分贷款应该由谁偿还？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款中规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。但是该款的规定是否意味着，只要商品房烂尾后，按揭款就由开发商负担，购房者就无需再支付了呢？
（2019）最高法民再245号案例为我们做出了释明。
一、相关案例
（2019）最高法民再245号--王忠诚等与中国建设银行股份有限公司青海省分行金融借款合同纠纷再审案
基本案情：
购房者与开发商签订《商品房预售合同》，购买开发商开发建设的商业用房，交房时间为2015年10月30日前。购买者与银行签订《借款合同》，约定购房者从银行借款用于支付房款，购房者、银行及开发商签订《抵押合同》，约定购买者以其购买的房屋提供抵押担保，开发商未按期交房而影响银行利益时，开发商应替购房者承担银行损失的责任。购房者向开发商支付了首付款，银行将按揭款支付给开发商，开发商逾期未交房引发本案。
裁判要旨：
（1）因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
（2）案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
（3）本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
根据上述案例，可以认为在《商品房预售合同》解除后，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房者，购房者不再负有还款义务。
除此之外，通过典型案例，我们亦可以理清作为购房者的业主在买房过程中的基本法律关系。
二、 购房者在买房过程中的基本法律关系
（1）购房者在购买商品房时存在两个法律关系。购买商品房时，购房者或选择全款支付，或选择银行按揭贷款支付房款，其中最常使用的方式为银行按揭贷款支付房款。购房者在和开发商签订《商品房买卖合同》后，双方构成商品房买卖民事法律关系，同时，购房者、银行及开发商还会签订《借款及担保合同》，购房者通过从银行贷款的方式支付购房款，购房者与银行形成金融借贷民事法律关系，开发商为购房者的银行借贷提供阶段性担保。
（2）《商品房按揭贷款合同》具有其特殊性，对于银行而言，如果没有提供担保的房产存在，银行不会向购房者发放贷款。对于购房者来说，如果房屋烂尾，其确定不能得到房屋的情况下，《按揭贷款合同》的存续对借款人而言已毫无意义，其订立商品房按揭合同所期望利益已不复存在。特别对中国老百姓来说，购房有可能要花光一身的积蓄，最终却无法获得房产，还要为此付出按月偿还银行按揭贷款，在情感上亦难以接受。
实际上，开发商是按揭贷款的最大受益者。因为按揭贷款制度扩大了购房者群体，为开发商开辟了潜在的住房消费市场，并且按揭贷款可以使开发商在房屋未建成之前便一次性获得房款，为其后的项目开发注入大量的资金。既然开发商从按揭贷款中获益如此丰厚，其理应担任按揭借款人的保证人；房屋能否建成，建成的房屋能否获得权属证明，全部由开发商掌控。房屋未建成或虽建成但未合格以致无法办理抵押登记的风险应当由能够控制该风险的开发商承担。
三、在此，为保障业主的合法权益，笔者建议业主购买商品房时做好预告登记。
（1） 预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。
（2） 预告登记具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。（法律依据：《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。）
若房屋还未出现交付问题，业主们可以查询自己的购房款是否进入了监管账户，需要拿上身份证和购房合同，到购买房屋所在地区的住建局的资金管理中心查询，就可以知道购房款是否进入监管账户，如果没有，马上采取行动，到住建局举报开发商、到银保监举报放贷银行。
望所有买到烂尾、停工楼盘的业主们能够积极维护自身的合法权益，更希望天下再无烂尾、停工楼盘。
