作者：唐明亚
案情简介
动迁房卖给了二房东，合同中约定“该房过户时如果买方限购，买方可以过户给其指定的第三方。”后房屋价格猛涨，二房东转手卖给了第三人以赚取差价。过了几年，房屋满足动迁房过户条件了，房东便提出要求二房东过户并支付尾款。同时了解到，二房东自己名下已有两套房屋，当前属于限购人群，但不确定签订合同时是否属于限购人群。而第三人系非上海市户籍，且未满足社保连续缴满5年的政策条件，还有九个月才能缴满，也属于限购人群。
于是，房东便来咨询律师，想要委托律师处理，问：合同这样约定是否有效？这种情况该怎么办？本律师一听，房东的意思应该是，双方的合同约定无效，且既然房东和第三人都不能过户，那就收回房屋，现在房价那么高，即使出点违约金也划算。遇到这种情况，大部分人可能都会有这种想法，但真的那么简单吗？
问题1
如果二房东明知自己无购房资格，而与房东签订的房屋买卖合同是否有效？
答：房屋限购政策不是法律、行政法规，违反限购政策而不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同系双方真实意思表示，应属合法有效。因此，无购房资格而签订房屋买卖合同并不必然无效。
问题2
动迁房买卖合同中约定“该房过户时如果买方限购，买方可以过户给其指定的第三方。”或“在交易条件保持不变的情形下，乙方可以增加、减少或变更买卖合同的‘买受人’。”，又或者是“过户之前可以将房屋过户给第三方，出售人应当予以配合”等类似条款是否有效？
答：有人会说，二房东在签订合同的时候就无购房资格，一开始就打算将房屋转卖牟利，是在炒房，法律应当制止这种行为，这样的条款应当是无效的。本律师认为，通常情况下，合同条款系双方真实意思表示的，且不违反法律、行政法规强制性规定的，应属合法有效，双方都应当恪守约定。特别是在《民法典》实施之后，删除了原来《合同法》第五十二条中“以合法形式掩盖非法目的”这一合同无效的情形。
问题3
本案中，房屋已经可以过户，而二房东和第三人现在均无购房资格，合同无法履行，二房东让房东等第三人社保缴满再过户，房东觉得自己卖得早，已经卖亏了，现在不想等了，能解除合同吗？房东能怎么做？
答：本案中，二房东限购，而第三人又无购房资格，导致房屋无法过户，合同目的无法实现，房东要求解除与二房东的房屋买卖合同，除合同另有约定外，一般应予支持。因此，房东在此时享有合同解除权。而实践中，是否需要行使合同解除权还需考量第三人的社保未缴纳期限的长短与诉讼时间之间的平衡。如果第三人的社保仅剩几个月就缴满了，能够在判决前取得了购房资格，又或者一审无购房资格判决解除合同了，上诉审的时候又有了购房资格，合同又可以继续履行了，那就没有诉讼的必要了，双方尽量和解达成一致便可。与此同时，若因买方不积极缴纳社保或长时间无法满足过户条件的，法律也不能苛求合同积极履行一方无限等待对方条件成就。而本案第三人还有九个月社保就缴满了，综合本案的情况和各方当事人最初的态度，最后本律师建议当事人用起诉换和解。
在今年2月份的时候，本律师在指导当事人取证并认真细致地整理全部资料后向法院提起了诉讼，同时与经手的房产中介沟通，通过抓住各方不同的心理，将各方矛盾进行梳理和转化，为房东尽快争取到了最佳的解决方案。二房东从一开始奉陪到底的强硬姿态，转变为愿意以对房东进行合理补偿来换取合同的继续履行。最终，三方经调解，签署了补充协议，合同得以继续履行，同时，房东也得到了一定的补偿。
在房价不断上涨的浪潮中，不乏会出现一方产生违约或解除合同的想法，以追逐更大的利益。同时，买卖双方在合同订立、履行过程中也会出现一些瑕疵和问题，致使交易无法继续履行。特别是动迁房买卖，有着较大的法律和道德风险。想要避坑，还是得多咨询专业律师。
