作者：吴茵

2022年3月初，新冠疫情再次“骚扰”上海。根据《传染病防治法》等相关规定，上海市政府先后制定了“2+12”、“7+7”、“浦东浦南及毗邻地区与浦西分批封控，压茬推进，实施核酸筛查”等管控措施，要求写字楼、商户采取“对外关闭”、市民做到“足不出户”等防疫措施。因然，防控导致的租赁纠纷或再次涌现。

为此，结合2020年新冠疫情期间最高院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》（下称“《指导意见二》”）、上海市高院出台的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（“下称《问答二》”），笔者整理总结了实务中经常出现的问题，供出租方和承租方参考。

一、出租方是否可因承租方逾期支付租金而主张解除合同并要求承租方承担违约责任

1、不轻易确认合同解除

因本次疫情导致企业无法使用商用物业甚至停工停产的不在少数，巨大的资金压力可能导致企业无法按时、足额支付房租，从而触发租赁合同项下违约条款甚至出租方的单方解除条款的适用。此时，如出租人基于承租人违约而主张单方解除租赁合同并要求承租人承担违约责任的，法院在审查后认为承租人承租房屋用于经营，且确因疫情或者疫情防控措施资金周转困难或者营业收入明显减少的，则出租人的前述主张较难被支持。

2、从案例看法院认定是否解除的要素

在上海欧意机电五金有限公司与上海玖佶餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 ①中，法院未支持出租人的确认租赁合同解除请求，其中一审法院认为：

“从查明的事实来看，玖佶公司逾期支付租金发生在2020年1月疫情发生后不久，众所周知疫情的周期性效应给餐饮的经营带来了沉重的打击，玖佶公司在经营受到影响无法及时支付租金的情况下向欧意公司申请延缓支付租金，并不构成根本性违约，而且玖佶公司在之后亦及时筹措资金，向欧意公司全额支付了下一季度的租金，以确保合同的继续履行。基于以上查明事实，玖佶公司关于其延期支付租金、但未影响整个租赁合同履行的抗辩理由有其合理性，欧意公司依合同条款主张解除租赁合同，依据并不充分。另外，本案租赁标的为整幢房屋，租期长达十五年，当事人的投入巨大，且涉及次承租人的利益。因此，作为当事人各方理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行过程中出现的争议问题。现就租金支付问题，玖佶公司并无重大、根本性的违约行为。”

从上述说理可见，法院系综合从以下方面来判断是否支持/不予支持出租人提出解除租赁关系的请求：

（1）逾期是否因疫情所致/疫情对于承租人的影响

（2）逾期是否构成根本性违约（上述案件中，承租人存在申请延期、筹措资金后全额支付等行为，故法院认定并未构成根本性违约）

（3）其他因素（剩余租期、装修投入、次承租人利益等均为法院判断是否解除的因素）

二、承租方可否基于不可抗力而解除租赁合同

除了出租人提出解除外，也有很大情况系承租人因疫情无法实际使用租赁物业，之后也无继续租用的必要，故不想继续承担租金而提出解除。承租人主张解除的基础多为不可抗力导致合同目的无法实现。依据《问答二》，上海高院已基本确定了新冠疫情属于不可抗力的基调，此时，承租方需证明疫情确实导致其最初订立租赁合同的目的已无法实现。法院是否支持需要区分具体情况。我们选择具有代表性的两类：

1、为展会、会议等而订立临时场地租赁合同

承租人在疫情前为展会、会议等而订立临时场地租赁合同等情形下，因疫情原因导致活动取消，此时承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院多会支持。

2、培训机构为开展线下培训活动而租用场地

承租方提出解除还常发生于线下培训机构作为承租方的情形下，因疫情导致线下培训机构关停或转为线上授课，此种情形下法院不会一概认定合同目的无法实现，实操中也会出现相反的态度。

如在康宇等与房屋租赁合同纠纷案 ②中，二审法院认为合同履行期间，适逢新冠疫情，鉴于美蓝公司承租系争房屋用于开办线下少儿教育培训机构，故美蓝公司为了响应国家抗击疫情之号召，在疫情期间无法进行正常经营活动，合同目的不能实现。故一审法院认为涉案租赁合同适用不可抗力而解除，合同当事人双方均不承担违约责任并无不妥，并进而判定美蓝公司对系争房屋的添附、物业费等可视为损失并由美蓝公司、康宇合理分担。

然在上海滨藤贸易经营部与李倩、黄骏房屋租赁合同纠纷案 ③中，一审法院则认为但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，李倩并不因此有权直接解除合同。

因此，我们建议涉线下培训机构的企业，需要具体结合其租赁合同的期限综合判断是否提出解除，还是通过请求减免租金、延缓租期等方式缓和解决。

三、承租方是否可以主张减免疫情期间的房屋租金

1、 普通商用房屋

承租人确因疫情影响无法正常使用物业的，以此要求出租人减免房租的，一般法院会予支持。但需要注意的是，疫情区间很多餐饮机构实际并非完全无法使用物业，仅为被要求停止开放堂食，但仍可安排外卖配送，此时其作为承租人无法仅基于疫情期间客流减少等原因造成其营业收益受到影响而主张减免房租。

如在上海滨藤贸易经营部与李倩、黄骏房屋租赁合同纠纷案中，一审法院考虑到因疫情防控需要，李倩经营的培训机构实际在2020年2月至6月间无法正常使用租赁房屋，故综合合同履行情况、李倩付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情确定减免李倩2个月的租金。

2、国有企业所有商用房屋

如承租人承租的物业系国有企业所有，上海市政府已在3月31日先后出台了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》解读等，明确承租国有企业物业的小微企业和个体工商户可以享受一定的房租减免（普遍3个月，特定条件下增加免除3个月）。承租人完全可以基于前述政策主张减免，法院也会根据相关政策予以支持。

3、居住房屋

 如居住房屋的承租人向出租人主张减免疫情期间租金的，法院会根据承租人实际使用情况区分处理：（1）承租人因疫情无法使用房屋并提出减免租金的，如房屋所在地的管控措施导致承租人无法进入出租屋，或承租人系确诊患者、疑似病理或密接而被隔离治疗或集中隔离的，法院一般可予支持；（2）如承租人实际仍在使用或仍可使用出租屋，则其请求一般不会被支持。

四、结语

因疫情下的租赁合同相关纠纷存在诸多情形，法院的判断也会基于双方租赁的目的、剩余租期长短、装修投入等而有所差别，无法一概而论。最后，我们也祝愿各企业能够化危为机、成功破局！

① (2021)沪01民终14635号

② (2022)沪02民终881号

③ (2020)沪02民终10639号