作者：郝肖赞

时值农历新春佳节之际，本是家人团聚共享天伦的时刻，新型冠状病毒感染肺炎却在整个中国蔓延。为防止疫情扩散，国务院出台延长春节假期文件后，各级地方政府也相继出台停工停学的通知。1月30日晚间，世界卫生组织正式宣布将中国武汉的新型冠状病毒肺炎列为“国际公共卫生紧急事件”。

由于新冠疫情的发生，导致二手房买卖合同签约、注销抵押登记、办理贷款、过户、交房等在履行交易过程中的各个交易环节都可能出现延期，甚至可能直接买卖合同的解除。那么，在出现前述情况时，新冠疫情是否可以构成延期或者解除的免责事由呢？买卖双方又应如何应对从而维护自己相关权益呢？

笔者将结合法律规定、司法实践，就新冠疫情期间，对履行二手房买卖合同的影响，从以下方面给予分析及建议。

一、新冠疫情是否构成不可抗力？

根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条的相关规定，我国法律对不可抗力的定义为“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

本次疫情与2003年的非典疫情存在极大相似之处，而且本次疫情我国所采取的各项防疫措施也高于非典时期，2003年的“非典”疫情被定性为不可抗力事件。在《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）中，“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”虽然，该通知已被废止，但是其指导精神在本次疫情中仍可借鉴。

故笔者认为，本次疫情也可认定为“不可抗力事件”。

二、不可抗力事件发生后应及时通知对方减轻损失、并保留相关证明材料。

根据《合同法》第118条的规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。”。因此，根据二手房交易流程中所处阶段的不同，买卖双方、中介应根据合同约定，履行义务一方为不可抗力事件的通知义务方，通知义务方应在不可抗力事件发生后及时告知向对方，并留存相关通知凭证。

另外，受到不可抗力一方还应留存不可抗力证明凭证，包括但不限于国务院及交易所涉地方政府发布的关于本次疫情的公告、被隔离治疗的证明等。前述政府发布的通知和公告，客户可在政府网站直接打印下来，如若涉及诉讼可直接作为电子证据提交。其余的医疗诊疗证明等应保留好原件，并及时扫描或拍照留存复印，以免丢失。

笔者建议，受到不可抗力一方除应及时通知交易相对方不可抗力事件的发生外，还应留存不可抗力事件的证明材料，有备无患。

三、本次不可抗力事件的发生是否足以构成二手房买卖合同解除或延期履行的免责事由？

根据《合同法》第117条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”。据此，不可抗力可能带来的后果为：一是合同全部不能履行；二是合同部分不能履行；三是合同延期履行。本次新冠疫情作为不可抗力事件，其可能导致的法律后果还需要根据具体的案件情况，区别对待处理，不可一概而论。

综合二手房买卖合同的特性，其交易标的为房屋，新冠疫情作为不可抗力事件，一般情况下并不足以导致免责解除合同，除非出现了符合《合同法》第94条第1款所规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除事由，即若因本次疫情所致二手房买卖合同无法实现合同目的的，可免责解除，双方互不承担违约责任。

受新冠疫情影响，各地银行、交易中心、公积金中心等均延长了休假，结束假期后的事务处理也受疫情影响，更多的是合同各方均有可能由于疫情影响，无法按原有约定到场签约、办理抵押注销、办理贷款、过户、交房等流程，致使合同各阶段出现不同程度的逾期。

笔者认为，本次疫情确属不可抗力事件，但是疫情的出现是否足以构成合同履行义务一方延期履行合同义务的免责事由，还是应根据合同约定、结合本次疫情对合同各方履行合同所带来的困难程度等实际情况综合判断，不能一概而论。

四、通过一个案例，看新冠疫情对长住海外购房者的影响

近日，笔者接到了一位常年居住在澳洲的中国公民的咨询。2020年1月初，客户于作为买方，与卖方就购买位于上海市的二手房签订了《居间合同》，合同约定了房屋总价款、房款支付方式及期限，并约定双方于2月8日签订《上海市商品房买卖合同》，4月12日办理过户交易手续并交房。客户已预定2月7日自澳洲返回上海的机票，但受困于新冠疫情，多数往返澳洲与中国的航班也延期或取消，同时澳洲已经禁止所有从中国大陆出发的人员入境（除澳洲国籍、澳洲PR以及上述人群家属除外），客户的行程必将受到影响，致使其无法按时履约。

笔者认为，本次疫情并不足以构成《居间合同》可免责解除。但，确实由于新冠疫情不可抗力事件的发生，导致客户与卖家签订的《居间合同》无法按原定约定计划履行，客户可免责。但是，在疫情结束后，或者不可抗力影响消失后，客户仍应及时履约，否则仍将承担违约责任。

综上，笔者建议，客户应及时与卖家或中介取得联系，告知其由于疫情的不可抗力事件导致其无法按约回国履行合同，需与卖家协商处理延期签约等事宜。同时，客户应留存不可抗力事件证明材料及通知证明材料。

五、针对前述案例中的购房者，是否存在其他解决途径？

笔者结合其多年处理二手房交易的实践经验，建议客户可采取委托购房的方式继续履行《居间合同》。即，客户可在澳洲进行委托公证，委托其在上海的家人、朋友或律师代其履行除支付购房款外（因客户不存在贷款需要，可直接通过银行转账方式付款）的《居间合同》中赋予的其他买家义务，包括但不限于签约、办理过户、收房等。经与交易中心核实，客户在境外进行的委托公证只要经过中国驻外使领馆的认证，也可得到交易中心认可。

若客户需在境外办理公证的可通过两种方式完成。一种是将委托书及相关证明文件交由境外的国际公证人进行公证，再交由该国外交部门认证，最终再交由中国驻外的使领馆认证；另一种是直接向中国驻外的使领馆申请委托认证，该认证要求委托人本人亲自办理，并在领事官员面前，在有关文书上签名或捺指印。

面对新冠疫情带来的二手房买卖合同履约过程中可能出现的法律风险，笔者提供前述建议仅供参考，本次疫情作为不可抗力事件，确实会对合同履约造成障碍，但是也仅是一时的，并非永久的。对于，二手房买卖合同应如何履行，最终还需要合同各方结合合同约定、实际情况、在法律框架内，通过友好协商的方式妥善解决。

笔者也响应国家及政府号召，减少出门、做好个人防护，为客户提供在线法律服务。笔者坚信，我们可以同舟共济、众志成城，必将一同打赢疫情防控狙击战。