案情概要

董某某系某金融公司员工，根据当地人才引进政策，申请获得了保障性住房购房资格。在向开发商实际支付首付款前，董某某为偿还债务，将相关房产加价卖给炒房客A，并签订了远期《房屋买卖合同》，约定董某某合同义务为：1、收到A的首付款和后续尾款后，由董某某向开发商按期付款；2、于开发商交房当日，将房屋钥匙交付予A；3、于限制转让期届满后将房产过户给A。

合同签订后，A如约支付购房款，但董某某在向开放商支付首付款后，却将A支付的大部分房款直接用于偿还自身债务。期间，董某某债权人向A告知董某某存在大量司法确认债务，A与中介担心财房两空，多次催促董某某向开放商支付尾款未果。同时，经开发商两次延期，董某某仍未能支付尾款。

A报案后，董某某因涉嫌诈骗罪被刑拘。

及时介入，调整策略

该案具有两方面的典型性：一是家属在当事人被刑拘的黄金救援期内及时联系律师，最终当事人在报捕前无罪释放；二是家属采纳律师建议，没有盲目对所谓的“被害人”进行退赔，避免了案情进一步复杂化。

接到董某某家属电话时，沈阳律师正在深圳办案，在初步了解该案大体情况后，有针对性地指导家属多方补充收集案件关键信息，并告知基本原则和禁忌事项。

面谈当日，沈阳律师详细阅看三名家属收集的材料，认真听取案件背景、房屋买卖、董某某外债等信息，耐心解答家属对案件实体和程序的诸多疑问。家属当时认为，工作重心应是抓紧退赔，让人先出来。对此，沈阳律师当场对案件进行了全面分析和评估，认为该案涉嫌的诈骗行为和所谓的损害后果很可能相分离，且“被害人”的财产损失是否存在、诈骗罪的实行行为是否具备等都存在较大疑问，该案很可能仅是民事违约。遂向家属提出两点建议：

1、表达积极退赔意愿，但在案情水落石出前不宜仓促退赔。

彼时，“受害人”已多次联系当事人家属，要求立即“原价”退还所谓的“赃款”，且“善意”地未附加其他任何赔偿条件，并声称只要“退赃”公安就会让当事人取保候审。基于多年的办案经验，沈阳律师认为：涉案房产已有较大幅度的升值，“受害人”作为职业炒房客，看似“通情达理”的要求并不完全“合情合理”。同时，董某某已被刑拘，具体细节家属并不知晓，结合该案的具体情况，仓促退赔很可能“搬起石头砸自己的脚”，为后期可能的无罪辩护凭空增添阻碍。

2、将首要任务调整为尽可能支付尾款，尽全力保住房产。

在谈案过程中，沈阳律师通过对家属掌握情况的层层追问，逐渐发现该案中很可能没有犯罪行为和犯罪结果，遂提出通向新的无罪解决路径。该案的核心看似是所谓的诈骗行为，但实质却是当事人是否能够实际获得房产所有权，以及房产未来是否能够如约交房过户。如果房产的所有权能够归于当事人，且当事人能够排除其他权利人，在未来约定时点交房过户，则诈骗罪的成立基础不稳，无罪辩护空间将被打开。但是，尾款交付期过时已久，开发商一旦收房将做实董某某的诈骗基础。时间紧迫，家属此时不应再继续纠结怎么和“被害人”讨价还价，而应调整工作重心，立即与开发商取得联系，在保住尾款支付可能性的前提下，了解人才公寓交易流程，确定房屋产权办理进展，确认尾款支付途径和时限。

高效会见，坚定信念

董某某无自首等减轻情节，涉嫌诈骗金额80余万元对应的刑期将在十年以上。面对“被害人”的不断催促和似乎“唾手可及”的取保候审，手头并不宽裕的家属焦灼不安。要么向开发商交尾款，要么将这笔钱退还给“被害人”，究竟何去何从？

时不我待，沈阳律师和魏依晨律师立即调整工作安排，致电宁波看守所预约会见时间，提前调查汇总董某某债务相关的《民事判决书》、《限制消费令》 等情况，并第一时间见到董某某。

会见中，律师全面了解该案的背景情况；董某某的家庭、工作和收入情况；与“被害人”签约、选房的具体情况；未将房款交付开放商的原因和每笔钱款的去向；董某某所有外债及偿还情况；与被害人和中介约定关于被害人支付房款专款专用的约定，后期履约能力等关键事实。

董某某在公安提审时，使用了较多词不达意的随性表述。该案中，律师会见时除了解案情，帮助分析案件之外，还向董某某详细说明了民事法律关系和刑事法律关系的区别，帮助其正视刑事追责的严肃性，准确界定涉案行为的性质，要求其注意自身言词的准确性，对笔录中无法确定具体内涵的词句，务必向办案机关及时反馈明确，避免“自陷其罪”。

会见后，我们向家属反馈了对案情的全面判断，坚定了家属对董某某无罪的信念。基于此信念，家属选择了保住房产的道路。

历时十八日 无罪释放

律师介入后，承办此案的派出所很快将案件移至分局经侦。经侦提审后，律师团队再次进行会见，进一步补充了案件细节。此时，家属也在与开发商沟通后，及时交付了房屋尾款，董某某获得了房屋所有权。

经沟通，分局经侦在听取检察机关意见后，决定撤销该案，将董某某无罪释放。

在此，特别感谢董某某家属的高度信任，也提醒大家在交易结构复杂的房产买卖过程中，注意刑事风险。