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业务部门
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房地产与建设工程部

房地产金融法律事务部介绍:

上海瀛东房地产金融法律事务部专业团队自组建以来,已参与数十个地产并购项目、多个困境地产债务重组项目、累计金额超过200亿元的资产包尽调、定价、处置等项目,并为数十家互联网金融、供应链金融、消费金融领域相关公司提供长期法律服务。

 

业务领域:

1. 困境房企重组并购:为存量房地产盘活、债务重组提供项目挖掘、评估尽调、交易结构设计、税务筹划、司法处置、投融资咨询等。

2. 不良资产处置:金融及泛金融类不良债权(包)的尽调、评估、组包、转让、和解、诉讼、执行。

3. 新金融:互联网金融、供应链金融、消费金融等领域牌照申请、平台架构与产品设计、电子合同范本制作、产品体系构建、风险管理、监管协调、争议纠纷处理、客户信息使用与保护法律方案、刑事案犯罪预防等。

4. 诉讼投资咨询。

 

重要案例:

(一)五星上海五星级酒店项目

1. 项目类型:困境地产盘活、重大债务重组

2. 项目概要:

上海**酒店系上海**房地产开发酒店名下资产,总价值约11.4亿元,由**房地产关联方**酒店公司承租经营。因**房地产流动资金困难,拟与**集团达成资产并购意向。

本次并购实施前,目标物业已办理多轮抵押,抵押权人为中国银行**支行(本金6.35亿元)、天津银行上海分行(本金7350万元、**公司(本金5300万元)及其他自然人债权人若干,**物业另有无抵押债权人若干。

3. 项目难点

(1) 投资人支付资产转让款时间节点与债权人解除抵押先后顺序及产证过户期间各方风险承担问题;

(2) 与投资方、各债权人达成债务清偿、重整方案过程中各方利益协调、风险平衡问题;

(3) 目标物业地下车库根据现有规定无法办理产权过户,名为租赁实为转让的法律障碍问题;

(4) 产权过户后,**房地产、**酒店公司部分回租、部分清退,具体时间节点及经营相关安排问题;

(5) 目标物业回租后物业管理公司变更,共有及单独承租部分分割管理权限问题、**房地产附条件回购程序问题;

(6) 目标物业意向协议签订后至产权过户期间或有债务引发的法律纠纷、失信、查封风险;

4. 亮点:

(1) 协助**房地产与债权人达成债务清偿、重整协议,保证各方协调同日配合完成解除抵押、产权过户工作;

(2) 设计完整债务重组、资产并购方案,起草、修订本次并购项目的全部协议,尽可能规避交易风险;

(3) 统筹项目整体进度安排,协调投资方、债权人、承租人、物业管理方工作,推动项目顺利进行,目前项目已经完成产权过户,投资方已支付大部分交易款;

(4) 因本次债务重组、并购涉及主体数量众多,通过借款、租赁款、清退补偿款、资产转让款等多种形式,将原物业对应转让价款切割,保证产权交易过程中法律、财务关系明确。

(5) 与突发债权人谈判,达成调解协议,避免产权过户期间嘉频房地产失信信息及目标物业查封风险;

(6) 协助**物业完成产权过户及回租期间物业管理权限划分、物业整体验收交割相关全部手续。

(7) 涉及地下车库产权变更问题,协调投资人,达成以租赁形式享有权利,以借款利息形式抵扣租金,待产权可过户时,借款转化为交易款的交易模式,实现**房地产在未完成车库过户前即取得相应对价,同时以收费权转移、设定抵押等形式保障投资方基本收益和资金安全。

 

(二)无锡某山庄重整项目

1.项目类型:重大债务重组、盘活困境地产

2.项目概要:

目标物业占地面积约50万方,共分五期开发,其中一二期已基本售出,三期部分交付,四期在建,五期为净地。因物业持有人银行贷款及信托贷款资金衔接问题,导致债务违约,最终形成不良。我方代表投资方泰诚控股参与项目全面尽调,目标物业三、四、五期项目均已被查封,项目公司债权人达数百家,债务关系复杂。

主要债权债务关系包括:银行抵押贷款债权、信托抵押贷款债权、小额贷款债权、民间贷款、建设工程方欠款、办理产证欠款、业主纠纷款、名为购房实为借贷涉及的费用等。  

3.项目难点:

业主方涉诉数百起,抵押、查封信息达上千条,债务关系极其复杂;债权受让期间各方债权人意愿不一致,债权收购部分债权折扣谈判难度较大;项目整体工程及时间周期安排、资金测算问题;物业持有人前期开发工程中存在涉刑事风险问题。

4.亮点:

1)项目团队接受投资方,对物业持有人的债务、涉诉、失信等信息进行完整梳理工作,基本核清债务总额及各方债权人本金、利息、罚息、违约金等比例,并初步确定债权折扣比例;

(2)走访、协调土地、房管、规划法院等部门,核实目标物业工程进度、工程合规性、抵押、查封及相关权利人情况,为资金投入、收益测算提供依据,确定极端情况下的资本退出路径;

(3)就物业持有人前期融资过程中涉及刑事犯罪情况搜集相关购房协议、借款协议,评估债权人现状,就涉刑风险进行提示;

(4)协助投资方完成目标物业投资全流程相关工作,并与目标物业投资管理方合作,完成新华信托(债权金额约7亿,实际以4.135亿元成交)、交通银行(免除利息,以本金6500万元成交)两笔最大金额金融机构债权收购。

 

主要客户:

瀛东房地产金融法律事务部联合联合瀛和律师机构、上海瀛东律师事务所、北京市京师(上海)律师事务所、上海市海华永泰律师事务所,与中国华融资产管理股份有限公司、中路股份(股份有限公司,600818)、上海绿庭投资控股集团股份有限公司(600695)、上海灿谷投资管理咨询服务有限公司 (纽交所上市)、景瑞公寓(港交所股票代码:1862.HK)、泰诚投资控股有限公司、中信资本控股有限公司、广东碧桂园资产管理有限公司、红星美凯龙集团等保持良好的合作关系,为企业提供优质、高效的服务,积累了丰富的实践经验。


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